1. המבקשת, קשישה כבת 83 שנה, מבקשת כי יוצהר שהיא רכשה מהמשיבים זכויות חכירה בדירה בת שני חדרים הנמצאת ברחוב אברהם שטרן 22 ירושלים, חלקה 158/10 בגוש 30415 (להלן -"
הדירה"). עוד ביקשה המשיבה, כי יוצהר שהיא קיימה את כל התחייבויותיה כלפי המשיבים בקשר עם עסקת מכר זו וכי היא זכאית להירשם אצל המשיבה 3 ובלשכת רישום המקרקעין כבעלים של זכויות החכירה בדירה. המבקשת ביקשה כי בית המשפט יורה למשיבים לחתום על כל המסמכים הנדרשים ולנקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם העברת הזכויות על שם המבקשת, וכי לצורך כך ימונה בא כוח המבקשת ככונס נכסים.
נטען בתובענה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, כי בתחילת שנות השמונים רכשה המבקשת מהמשיבים את זכויותיהם בדירה (זכות החכירה וזכות ההחזקה והשימוש), אך למרות שהעיסקה דווחה לרשויות (רשויות המס ועיריית ירושלים) לא נרשמו זכויות המבקשת אצל המשיבה 3 וגם לא בספרי המקרקעין. בהמשך הוברר, כי העיסקה נחתמה בספטמבר 1979. על פי האמור בתובענה, ובתצהיר בנה של המבקשת, מר דוד צרפתי, המבקשת קיימה את כל התחייבויותיה כלפי המשיבים בקשר עם העסקה האמורה. העיכוב במימוש הזכות להירשם כבעלת הזכויות בדירה מוסבר, בין היתר, בחוסר מודעות מצד המבקשת, בבעיות שונות שהיו לשניים מבניה שהיו אמורים לטפל ברישום, בעובדה שבמועד העיסקה זכויות המשיבים עדיין לא נרשמו בספרי במקרקעין (על פי נסח רישום, המשיבים נרשמו כחוכרי הדירה רק ביום 31.12.81) ובחוסר שיתוף פעולה מצד המשיבים לאחר שפנו אליהם.
2. המשיבה 3 הודיעה לבית המשפט, כי אין לה ענין במחלוקת שבין הצדדים וכי מינהל מקרקעי ישראל יאשר העברת הזכויות אם תוגש לו בקשה מסודרת בכפוף להמצאת כל המסמכים הנדרשים ובכפוף לתשלום חוב דמי חכירה שנתיים (בסך 4,249.20 ש"ח ליום 1.4.04) ודמי הסכמה (שעמדו על 3,743.23 ש"ח ליום הגשת תגובת המשיבה 3).
3. המשיבים התנגדו לבקשה. בפיהם טענה מקדמית לפיה התובענה התיישנה ודינה להיות מסולקת על הסף גם בגין שיהוי, חוסר תום לב ואי-ניקיון כפיים. המשיבים מאשרים כי בינם לבין המבקשת נקשרה עיסקה למכירת הדירה, אך לטענתם, המבקשת אינה זכאית להירשם כחוכרת הדירה לאחר שלא שילמה למשיבים סכום של 175,000 ל"י המהווה 20 אחוז מהתמורה הכוללת שהוסכם עליה. טענתם היא, שהמבקשת (באמצעות בנה) תפסה חזקה בדירה עוד בטרם שילמה את מלוא התמורה, וזאת בטענת שווא לפיה היא מעוניינת אך לנקות ולסייד את הדירה. לשיטת המשיבים, המבקשת "פלשה" לדירה, וניצלה את טוב לבם על שמסרו את מפתחות הדירה למר דוד צרפתי לצורך סידור וניקיון בלבד, כשלפי ההסכמות, החזקה היתה אמורה להימסר רק לאחר תשלום מלוא התמורה.
4. שני הצדדים מאשרים, כי העסקה ביניהם נעשתה באמצעותו של עו"ד חיים סמו. עו"ד סמו, אשר העיד כעד מטעם בית המשפט, אישר כי היה מעורב בעסקה, אך מעבר לכך לא זכר כל פרט שהוא.
לטענת המשיבים, הם פנו לעו"ד סמו לאחר אותה "פלישה" לדירה, והוא יעץ להם להמתין ולא לנקוט בשום פעולה, שכן בשלב כלשהו תהיה המבקשת מעוניינת שהזכויות תרשמנה על שמה, ואז ניתן יהיה להתנות את העברת הזכויות בתשלום יתרת התמורה. כאמור, עו"ד סמו לא זכר דבר ואף לא את הפרטים הנ"ל שנמסרו על-ידי המשיב מס' 1 (להלן - "
המשיב"). המשיבים הוסיפו וטענו, כי מהסיבות המפורטות בתצהירו של המשיב, הם חששו מפני מר דוד צרפתי, וכי בשל נסיבות אישיות ומשפחתיות, הקשורות באירועים שהתרחשו בתחילת שנות השמונים, הם נמנעו מלאכוף את זכותם לקבלת יתרת התמורה, מה גם שעל-פי עצת עו"ד סמו, יבוא היום והמבקשת תאלץ לשלם להם את חובה, כאשר תבקש להעביר את הזכויות על שמה.
5. יובהר, כי ההסכם למכירת הדירה לא אותר ולא הוגש כראיה. גם לא הוצגו מסמכים אחרים שיכולים לשפוך אור על המחלוקת העיקרית בדבר קיומה או העדרה של יתרה לתשלום. על-פי אישור שהתקבל משלטונות המס (נספח ב' לתצהיר המשיב) התמורה עבור הזכויות בדירה עמדה על 875,000 ל"י והעסקה, שנערכה בספטמבר 1979, דווחה בדצמבר 1979.
כאמור, על פי תצהירו של המשיב, היתרה שנותרה לתשלום עמדה על סך 175,000 ל"י, שהם 20 אחוז מהתמורה הכוללת. המשיב העיד, מאידך גיסא, כי זכור לו שהתמורה הכוללת עמדה על כ- 40,000 דולר ויתרת החוב היתה בסך 15,000 דולר. עדות זו אינה מתיישבת עם נתונים העולים מחישוב התמורה הדולרית על פי שער החליפין במועד העיסקה.
על-פי השער היציג של הדולר שהיה בתוקף במועד המשוער לעריכת העסקה (במהלך חודש ספטמבר 1979), ועל פי התמורה שדווח עליה לשלטונות המס, נראה כי בערכים דולריים התמורה היתה בסכום של כ- 31,000 דולר.
6. בקדם המשפט מיום 4.7.05 הגיעו באי כוח הצדדים לכלל הסכמה לפיה פסק הדין יינתן בדרך של פשרה על יסוד הוראת סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד-1984, וכי בית המשפט מוסמך לקבוע מה הוא הסכום שמגיע, אם מגיע, למשיבים, כתנאי לרישום הזכויות בדירה על שם המבקשת.
עוד הוסכם, כי עו"ד סמו יוזמן כעד מטעם בית המשפט ובאי כוח הצדדים יוכלו לחקור אותו וכי המצהירים מטעם הצדדים ייחקרו אף הם.
לאחר שמיעת עדויות אלה סיכמו באי כוח הצדדים את טענותיהם.
7. בסיטואציה שנוצרה במקרה דנן, כאשר מדובר בעסקה שנעשתה לפני למעלה מ- 25 שנה, וכאשר בידי בעלי הדין לא נותרו המסמכים הרלוונטיים, כאשר לכל אחד מהצדדים נוצר קושי אמיתי להוכיח את עמדתו, וכאשר האינטרס המשותף של הצדדים הוא להביא את הפרשה לידי סיום, טוב עשו בעלי הדין ובאי כוחם כשהסכימו לסיים את המחלוקת בדרך של פשרה.
במקרה דנן, פסיקה על-פי דין היתה עלולה להביא לתוצאה קיצונית לצד זה או אחר, ואולי אף לכך שהמצב הנוכחי היה נמשך מבלי שתצמח מכך תועלת למי מבעלי הדין.
זאת ועוד, ההסכמה הדיונית האמורה מייתרת את הצורך לקבוע בפסק הדין ממצאי מהימנות כלפי בעל דין או עד. עם זאת, לצורך ההכרעה אך מובן הוא שבית המשפט ייתן משקל להתרשמותו מהעדים שהופיעו לפניו.
כאשר בית המשפט פוסק על דרך הפשרה, אין הוא פוסק על פי מיצוי הדין. עם זאת, בית המשפט אינו מתעלם מחומר הראיות ומסיכום הטענות שלפניו, ונותן משקל גם להוראות הדין המהותי הרלוונטיות. בגדר כך עיינתי בטענות הצדדים הן בשאלת ההתיישנות, ובסוגיות הכרוכות בשאלה זו, והן ביתר השאלות שפורטו בסיכומים. מבחינה זו אך מובן הוא, שפסק דין של פשרה אינו פסק דין של שרירות ואינו מבוסס על ניחושים וגחמות. בבוא בית המשפט לפסוק בדרך של פשרה, הוא רשאי, ואף חייב, להביא בחשבון את סיכוייה של טענה זו או אחרת, של מי מהצדדים, להתקבל או להידחות. בית המשפט רשאי ליתן משקל יחסי לענין זה או אחר, אף אם לא ניתן היה לעשות כן כאשר בית המשפט פוסק על-פי הדין בלבד.
אכן, פסק דין של פשרה אינו פסק דין מנומק, שהרי מטבעה של פשרה שבית המשפט שוקל שיקולים שאינם רק על פי הדין. לאור טיבה של הפשרה ועל יסוד פסיקת בית המשפט העליון, אין ההנמקה מתחייבת בסוג זה של הכרעה, ואף נפסק, כי לעיתים ההנמקה אינה ראויה לפסק דין מסוג זה (רע"א 3876/01
שי פלסט בע"מ נ'
שטרית, פורסם ב"דינים").
כמובן שהעדר הנמקה והעדר קביעת ממצאים משליכים גם על היקף היכולת לערער על פסק דין שניתן בדרך של פשרה, ואולם האיזון בין זכות המתדיינים לדעת את נימוקי הפסק והאפשרות לבקר את הפסק בערכאת הערעור, לבין שיקולי יעילות, החשת פתרון הסכסוך והבאתה לידי ביטוי של הסכמת הצדדים להתפשר (הסכמה שהיא ערך בפני עצמו), מצא ביטויו בכך שפסק דין לפשרה יכול להינתן רק בהסכמת הצדדים.
8. לאחר ששקלתי את כל טענות הצדדים ועיינתי בחומר שלפני ובהתחשב בסיכונים ובסיכויים של כל צד, כמו גם בהערכת משקלן של העדויות שנשמעו, הגעתי לכלל המסקנה הבאה: